Nebenkosten-Rechner 2026
Betriebskosten nach BetrKV berechnen – monatliche und jährliche Nebenkostenlast im Überblick.
Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung?
Mieter zahlen monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung. Am Jahresende erstellt der Vermieter eine Abrechnung: Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Vorauszahlungen, müssen Sie nachzahlen. Waren die Vorauszahlungen zu hoch, erhalten Sie eine Rückerstattung. Der Vermieter hat 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum Zeit für die Abrechnung.
Kostenpositionen (€/m²/Monat anpassen)
Grundsteuer
Umlage auf Mieter möglich
Wasser & Abwasser
Verbrauchsabhängig
Heizung
Je nach Energieträger
Warmwasser
Verbrauchsabhängig
Müllabfuhr
Gemeindlich festgesetzt
Straßenreinigung
Kommunale Abgabe
Hausmeister
Bei Mehrfamilienhäusern
Gebäudereinigung
Treppenhausreinigung
Gartenpflege
Wenn vorhanden
Gebäudeversicherung
Feuer, Leitungswasser etc.
Aufzug
Strom & Wartung
Sonstige Kosten
Gemeinschaftsantenne, SAT etc.
Nebenkosten / Monat
213,75 €
213,75 €/m² · 75 m²
Jahreskosten gesamt
2.565,00 €
Nebenkosten / Monat
213,75 €
Vorauszahlung / Monat
200,00 €
Nebenkosten / Jahr
2.565,00 €
Vorauszahlung / Jahr
2.400,00 €
Umlagefähige Betriebskosten laut BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt abschließend fest, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Nicht umlagefähig sind u.a. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Reparaturen. Mieter können die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang prüfen und beanstanden.
| Kostenart | Umlagefähig? | Richtwert |
|---|---|---|
| Heizkosten | Ja (verbrauchsabhängig) | 0,80–1,50 €/m²/Mo |
| Wasser/Abwasser | Ja | 0,30–0,50 €/m²/Mo |
| Müllabfuhr | Ja | 0,10–0,20 €/m²/Mo |
| Gebäudereinigung | Ja | 0,05–0,15 €/m²/Mo |
| Hausmeister | Teilweise (kein Lohn) | 0,10–0,25 €/m²/Mo |
| Instandhaltung | Nein | – |
| Verwaltungskosten | Nein | – |
Nebenkosten 2026: Was ist umlagefähig?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt 17 umlagefähige Betriebskostenpositionen fest. Ein Mieter in Deutschland zahlt durchschnittlich 2,50–3,50 EUR/m²/Monat Nebenkosten – bei einer 75 m² Wohnung also 188–263 EUR monatlich. Am Jahresende erstellt der Vermieter eine Abrechnung: Stimmt die Vorauszahlung, erfolgt eine Nachzahlung oder Rückerstattung. Der Vermieter hat 12 Monate Zeit für die Abrechnung.
Die 17 umlagefähigen Betriebskosten
Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausschadensversicherung, Aufzug, Beleuchtung, Gemeinschaftsantenne, Blitzschutz, Kabelfernsehen, Wärmeversorgung, Stromversorgung, Gasversorgung.
NICHT umlagefähig
Der Vermieter darf nicht umlegen: Verwaltungskosten (Büro, Makler), Reparaturen und Instandhaltung, Werterhaltungsmaßnahmen (Renovierungen), Tilgung von Darlehen. Bei den umlagefähigen Kosten muss der Vermieter Originalbelege aufbewahren und kann der Mieter diese innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung einsehen und beanstanden.
Tipps zur Abrechnung
Kontrollieren Sie Ihre Abrechnung genau – Fehler sind häufig. Bei Unklarheiten fragen Sie nach. Der Vermieter muss detailliert begründen. Bei hohen Nachzahlungen (über 100 EUR): Mieterbund konsultieren. Es gibt keinen Anspruch auf Rückerstattung nach 12 Monaten, aber keine Nachforderung nach 12 Monaten ist möglich. Eine laufende, nicht zu spät eingereichte Abrechnung ist bindend.
Disclaimer: Dieser Rechner dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Berechnungen sind unverbindliche Schätzungen auf Basis der Gesetze und Werte für das Jahr 2026. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater, Rechtsanwalt oder die zuständige Behörde.
Zustaendige Stelle
Deutscher Mieterbund (DMB)
Interessenvertretung der Mieter
Bei Fragen zur Nebenkostenabrechnung hilft der Deutsche Mieterbund oder lokale Mietervereine mit Rechtsberatung und Belegprüfung.
Mieterbund Online
www.mieterbund.de